1. Prinsip Hukum Dasar

Menurut UUPA dan PP No. 18 Tahun 2021, HGB adalah hak yang dapat dialihkan (transferable right).
Karena PMA adalah badan hukum Indonesia, maka:
1. PMA berhak menjadi subjek HGB; dan
2. PMA berhak mengalihkan (menjual) HGB kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Yang dijual adalah HGB beserta bangunannya, bukan tanah secara absolut.

2. Bentuk “Penjualan” Tanah HGB oleh PMA
Secara hukum, penjualan dilakukan dalam bentuk:
Peralihan Hak Guna Bangunan (HGB)
melalui Akta Jual Beli (AJB) HGB di hadapan PPAT.
Objek yang dialihkan:
• Hak Guna Bangunan;
• Sisa jangka waktu HGB;
• Bangunan dan/atau sarana di atasnya (jika ada).
3. Kepada Siapa HGB PMA Boleh Dijual?
HGB atas nama PMA hanya boleh dijual kepada pihak yang memenuhi syarat sebagai subjek HGB, yaitu:
1. WNI;
2. Badan hukum Indonesia, termasuk:
o PT lokal;
o PT PMA lain;
o BUMN/BUMD.
❌ Tidak boleh dijual langsung kepada orang asing (WNA) pribadi, karena WNA bukan subjek HGB.
4. Syarat dan Ketentuan Penting Penjualan HGB oleh PMA

Penjualan HGB dapat dilakukan apabila:
A. HGB masih berlaku
• Tidak dalam masa berakhir;
• Tidak sedang dalam sengketa;
• Tidak sedang diblokir di BPN.
B. Tidak ada larangan pengalihan
Periksa:
• Sertipikat HGB (apakah ada catatan pembatasan);
• Perjanjian dasar:
o Perjanjian dengan pemegang HPL;
o Perjanjian JV;
o Perjanjian kredit (jika dijaminkan).
C. Jika HGB dibebani Hak Tanggungan
Harus ada persetujuan tertulis dari bank/kreditur
atau dilakukan roya terlebih dahulu.

5. Mekanisme Penjualan (Ringkas)
1. Pemeriksaan sertipikat HGB di BPN;
2. Persetujuan pihak terkait (jika ada HPL / HT);
3. Akta Jual Beli (AJB) HGB di hadapan PPAT;
4. Pembayaran pajak:
o PPh penjual;
o BPHTB pembeli;
5. Balik nama HGB ke pembeli di BPN.
6. Alternatif “Penjualan” yang Sering Dipakai PMA
Dalam praktik, untuk alasan pajak dan struktur investasi, sering digunakan:
• Share deal → menjual saham PMA (bukan HGB-nya);
• Asset deal → menjual HGB secara langsung.
Keduanya sah, tetapi implikasi hukum dan pajaknya berbeda.
7. Kesimpulan Hukum
1. HGB atas nama PMA dapat dijual secara sah menurut hukum Indonesia;
2. Yang dialihkan adalah hak atas tanah (HGB), bukan kepemilikan tanah absolut;
3. Pembeli harus subjek HGB yang sah;
4. WNA pribadi tidak dapat membeli HGB;
5. Penjualan wajib melalui PPAT dan pendaftaran di BPN.