PERJANJIAN SEWA MENYEWA
Perjanjian Sewa Menyewa ini (“Perjanjian”) dibuat dan ditandatangani di ________, pada hari _______, tanggal ________, oleh dan antara:
I. PIHAK PERTAMA
PT KEPETS WATER SOLUTIONS, suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia, berkedudukan di Kabupaten Badung dan berkantor pusat di Kawasan Pecatu Indah Resort, Perum Griya Alam Pecatu, Jalan Sahadewa II Blok C2 Nomor 38, Desa Pecatu, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, berdasarkan Akta Pendirian Nomor 221 tanggal 22 September 2020, dibuat di hadapan Tyniya Suteja, S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Serang, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor AHU-0047865.AH.01.01.Tahun 2020 tanggal 22 September 2020, sebagaimana terakhir diubah dengan Akta Pernyataan Keputusan RUPS Luar Biasa Nomor 10 tanggal 23 Juni 2022, dibuat di hadapan Dedy Dwisetyawan, S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Tabanan, yang telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum dan HAM RI Nomor AHU-0043304.AH.01.02.Tahun 2022 tanggal 24 Juni 2022,dalam hal ini diwakili oleh PETR NOVOTNY, selaku Direktur, yang sah bertindak untuk dan atas nama PT Kepets Water Solutions.
----------------------Selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”.
II. PIHAK KEDUA
ZVONÍČEK JAKUB, lahir di Holešov pada tanggal 11 April 1983, berkewarganegaraan Republik Ceko, pemegang Paspor Republik Ceko Nomor 48435066, bertempat tinggal di Avenida Molas Lopez Nomor 1321, Distrik Asuncion, Las Lomas, Republik Paraguay.
-----------------------Selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA selanjutnya secara sendiri-sendiri disebut “Pihak” dan secara bersama-sama disebut “Para Pihak”.
PENJELASAN AWAL
Para Pihak terlebih dahulu menerangkan hal-hal sebagai berikut:
1. PIHAK PERTAMA adalah pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) Sertipikat Nomor 725, berlaku sampai dengan 20 Desember 2052, NIB 22030906.07346, luas 2.100 m², berdasarkan Surat Ukur tanggal 12 Oktober 2022 Nomor 06764/Kutuh/2022, terletak di Provinsi Bali, Kabupaten Badung, Kecamatan Kuta Selatan, Desa Kutuh, terdaftar atas nama PT Kepets Water Solutions, berikut segala sesuatu yang menurut hukum merupakan benda tidak bergerak.
2. PIHAK PERTAMA bersedia menyewakan kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA bersedia menyewa, sebagian dari tanah HGB tersebut seluas kurang lebih 227 m² (“Objek Sewa”).
3. PIHAK KEDUA adalah warga negara asing, sehingga tidak diperkenankan memiliki hak atas tanah di Indonesia dan hanya dapat memperoleh hak sewa bersifat kontraktual.
4. Para Pihak telah mengetahui secara jelas letak dan batas-batas Objek Sewa.

Berdasarkan hal-hal tersebut, Para Pihak sepakat mengikatkan diri dalam Perjanjian ini dengan ketentuan sebagai berikut:


PASAL 1
DEFINISI & OBJEK SEWA
1. Hak Sewa adalah hak perdata yang bersifat kontraktual untuk menggunakan dan memanfaatkan Objek Sewa berdasarkan Perjanjian ini, yang tidak menimbulkan hak kebendaan, tidak mengalihkan, dan tidak mengurangi Hak Guna Bangunan PIHAK PERTAMA.
2. Objek Sewa adalah sebidang tanah seluas kurang lebih 227 m², merupakan bagian dari tanah HGB Sertipikat Nomor 725, sebagaimana dirinci dalam site plan terlampir yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

PASAL 2
JANGKA WAKTU SEWA (KHUSUS PMA)

Sewa menyewa atas Objek Sewa ini dilangsungkan untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun, terhitung sejak 20 November 2025 (dua puluh November dua ribu dua puluh lima) sampai dengan 20 November 2050 (dua puluh November dua ribu lima puluh), sepanjang dan selama Hak Guna Bangunan (HGB) atas Objek Sewa masih berlaku, selanjutnya disebut “Jangka Waktu Sewa”.
Para Pihak dengan tegas sepakat dan menyatakan bahwa Jangka Waktu Sewa tunduk sepenuhnya pada jangka waktu HGB yang dimiliki PIHAK PERTAMA sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan dan penanaman modal, sehingga tidak dapat melampaui, ditafsirkan sebagai, atau menimbulkan hak kepemilikan maupun penguasaan hak atas tanah bagi PIHAK KEDUA sebagai Penanaman Modal Asing (PMA).
Apabila masa berlaku HGB berakhir, tidak diperpanjang, tidak diperbaharui, dicabut, atau dinyatakan tidak berlaku, maka Perjanjian Sewa ini berakhir dengan sendirinya demi hukum pada tanggal berakhirnya HGB tersebut, tanpa memerlukan pemberitahuan atau tindakan hukum apa pun.

PASAL 3
PERPANJANGAN JANGKA WAKTU SEWA
(OTOMATIS MENGIKUTI HGB – KHUSUS PMA)
1. Para Pihak sepakat bahwa perpanjangan jangka waktu sewa dilakukan secara otomatis dan bersyarat, yaitu hanya sepanjang dan selama Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah objek sewa diperpanjang atau diperbaharui secara sah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Setiap perpanjangan atau pembaruan HGB, baik dalam rangka perpanjangan pertama, perpanjangan berikutnya, maupun pembaruan HGB, secara otomatis memperpanjang jangka waktu sewa untuk jangka waktu yang tidak melampaui sisa masa berlaku HGB tersebut, tanpa memerlukan penandatanganan perjanjian baru.
3. Dalam hal HGB diberikan di atas Hak Pengelolaan (HPL), maka perpanjangan jangka waktu sewa hanya berlaku setelah diperolehnya persetujuan tertulis dari pemegang HPL, dan sepanjang perpanjangan atau pembaruan HGB di atas HPL tersebut disetujui oleh instansi yang berwenang.
4. Para Pihak sepakat bahwa tidak diperolehnya perpanjangan atau pembaruan HGB, dengan alasan apa pun, mengakibatkan Perjanjian Sewa ini berakhir dengan sendirinya demi hukum pada tanggal berakhirnya HGB, tanpa memerlukan pemberitahuan, somasi, atau putusan pengadilan.
5. Perpanjangan jangka waktu sewa sebagaimana dimaksud dalam Pasal ini tidak menimbulkan hak kebendaan, hak kepemilikan, atau hak penguasaan atas tanah, serta tidak dapat ditafsirkan sebagai pemberian hak atas tanah kepada PIHAK KEDUA sebagai investor asing.
6. Para Pihak sepakat bahwa pelaksanaan perpanjangan sewa ini tetap tunduk pada ketentuan perizinan penanaman modal, ketentuan pertanahan, serta kebijakan instansi berwenang yang berlaku dari waktu ke waktu.


PASAL 4
Harga Sewa dan Tata Cara Pembayaran
(Khusus PMA / Investor Asing)
1. Harga Sewa untuk Jangka Waktu Sewa selama 25 (dua puluh lima) tahun dan perpanjangannya selama 25 (dua puluh lima) tahun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dan Pasal 3 ayat (1) Perjanjian ini adalah sebesar USD 50.850,00 (lima puluh ribu delapan ratus lima puluh Dolar Amerika Serikat) (Harga Sewa).
2. Pembayaran Harga Sewa dilakukan dalam mata uang Rupiah (IDR) berdasarkan kurs tengah Bank Indonesia yang berlaku pada tanggal pembayaran.
3. Harga Sewa dibayarkan secara penuh oleh Pihak Kedua paling lambat pada tanggal 15 Desember 2025, melalui:
o transfer langsung ke rekening Pihak Pertama; dan/atau
o rekening penampungan (escrow account) pada bank yang disepakati Para Pihak, yang dananya akan dilepaskan kepada Pihak Pertama setelah terpenuhinya ketentuan Perjanjian ini.
4. Pembayaran dianggap sah dan mengikat setelah dana efektif diterima di rekening Pihak Pertama atau dilepaskan dari rekening escrow, yang dibuktikan dengan konfirmasi bank dan/atau kwitansi yang ditandatangani Para Pihak.
5. Harga Sewa disepakati dengan skema net-of-tax, sehingga seluruh pajak pemotongan, termasuk namun tidak terbatas pada Pajak Penghasilan Pasal 23, Pasal 26, atau pajak lain yang timbul sehubungan dengan pembayaran sewa ini, menjadi tanggung jawab Pihak Kedua sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku di Indonesia.
6. Harga Sewa bersifat tetap dan tidak dapat dinaikkan atau diturunkan oleh salah satu Pihak dengan alasan apa pun selama berlakunya Perjanjian ini.
7. Apabila Pihak Kedua tidak melakukan pembayaran sampai dengan tanggal jatuh tempo, Pihak Kedua diberikan waktu tambahan selama 14 (empat belas) hari kalender sejak tanggal jatuh tempo untuk melunasi pembayaran tersebut.
8. Apabila setelah berakhirnya jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (7) pembayaran tetap tidak dilakukan, maka keadaan tersebut merupakan Cidera Janji, dan Perjanjian ini batal dengan sendirinya, dengan Para Pihak sepakat untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
9. Setiap pembayaran yang telah dilakukan oleh Pihak Kedua berdasarkan Perjanjian ini bersifat final, tidak dapat diminta kembali, dan menjadi hak sepenuhnya Pihak Pertama.

Pasal 5
Pajak dan Biaya-Biaya (Khusus PMA / Investor Asing)
1. Selama Masa Sewa berlangsung, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas Objek Sewa menjadi tanggungan Pihak Kedua.
2. Apabila pada saat pembayaran PBB belum dilakukan pemecahan SPPT, maka Pihak Pertama akan melakukan pembayaran PBB setiap tahun, dan Pihak Kedua wajib menyerahkan kepada Pihak Pertama sejumlah dana PBB yang menjadi bagian Objek Sewa.
3. Seluruh biaya yang timbul sehubungan dengan penggunaan dan pemanfaatan Objek Sewa selama Masa Sewa, termasuk namun tidak terbatas pada biaya keamanan, iuran banjar, listrik, air, telekomunikasi, serta biaya operasional lainnya, menjadi tanggungan dan wajib dibayar oleh Pihak Kedua.
4. Pajak penghasilan, termasuk Pajak Penghasilan Pasal 23, Pasal 26, atau pajak pemotongan lainnya (withholding tax) yang timbul sehubungan dengan pembayaran sewa atau pelaksanaan Perjanjian ini, menjadi tanggung jawab Pihak Kedua sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku di Indonesia.
5. Setiap pajak, bea, atau pungutan lain yang timbul akibat pelaksanaan Perjanjian ini menjadi tanggung jawab masing-masing Pihak sesuai kewajiban perpajakannya berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dan tidak dapat dialihkan kepada Pihak lainnya kecuali ditentukan secara tegas dalam Perjanjian ini.
6. Biaya pembuatan dan penandatanganan Perjanjian ini, termasuk biaya Akta Sewa Menyewa dan biaya notaris terkait, menjadi tanggungan Para Pihak secara bersama-sama, kecuali disepakati lain secara tertulis.

PASAL 6
JAMINAN & PERNYATAAN
1. Jaminan PIHAK PERTAMA
a) Pemegang HGB yang sah dan berwenang menyewakan Objek Sewa
b) Objek Sewa bebas dari sengketa dan sita
c) Memberikan akses jalan bersama ±370 m²;
d) Hak sewa tetap berlaku walaupun tanah dialihkan kepada pihak ketiga
2. Jaminan PIHAK KEDUA
a) Dana pembayaran berasal dari sumber yang sah;
b) Menggunakan Objek Sewa sesuai hukum;
c) Memelihara Objek Sewa dengan baik.

PASAL 7
STATUS HUKUM PIHAK KEDUA SEBAGAI WNA
1. Para Pihak sepakat bahwa PIHAK KEDUA adalah warga negara asing yang tidak diperkenankan memiliki hak atas tanah di Indonesia.
2. Perjanjian ini bukan:
a. Pengalihan HGB;
b. Perjanjian nominee;
c. Pemberian hak kepemilikan terselubung.
3. Hak PIHAK KEDUA bersifat sewa perdata dan berakhir demi hukum sesuai Perjanjian ini.

PASAL 8
PENGGUNAAN, PEMBANGUNAN & PERIZINAN
1. PIHAK KEDUA berhak membangun dengan mengurus perizinan atas biaya sendiri.
2. Bangunan permanen menjadi milik PIHAK PERTAMA setelah sewa berakhir.
3. Bangunan non-permanen tetap milik PIHAK KEDUA.
4. Izin usaha sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA.

PASAL 9
PENGALIHAN HAK SEWA
1. Pengalihan hak sewa hanya dapat dilakukan dengan persetujuan tertulis PIHAK PERTAMA dan sepanjang diperbolehkan hukum.
2. Pengalihan tanpa persetujuan batal demi hukum.

Pasal 10
Pengosongan, Cidera Janji, dan Pengakhiran (PMA / Investor Asing)
1. Setelah Jangka Waktu Sewa dan perpanjangannya berakhir dan Pihak Kedua tidak melakukan perpanjangan sewa sesuai Perjanjian ini, Pihak Kedua atau pihak pengganti haknya wajib mengosongkan Objek Sewa dari seluruh penghuni, barang, dan/atau perabotan paling lambat 14 (empat belas) hari kalender sejak berakhirnya Perjanjian ini.
2. Pihak Kedua memahami dan menyetujui bahwa Perjanjian ini tidak memberikan hak kepemilikan atau hak kebendaan atas tanah dan/atau bangunan, dan wajib menyerahkan Objek Sewa kepada Pihak Pertama dalam keadaan baik dan terawat sesuai pemakaian wajar serta dalam keadaan kosong dari penghuni dan barang milik Pihak Kedua.
3. Kegagalan Pihak Kedua untuk mengosongkan Objek Sewa dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dengan sendirinya merupakan Peristiwa Cidera Janji, yang memberikan hak kepada Pihak Pertama untuk melakukan Pengakhiran Perjanjian secara sepihak tanpa diperlukan peringatan atau pemberitahuan tambahan.
4. Dalam hal terjadi Cidera Janji sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Pihak Pertama berhak dan diberi kuasa oleh Pihak Kedua untuk melakukan pengosongan Objek Sewa, termasuk dengan bantuan pihak yang berwenang apabila diperlukan, dan seluruh biaya, risiko, serta akibat hukum yang timbul menjadi tanggung jawab Pihak Kedua atau pihak pengganti haknya.
5. Pihak Kedua dengan ini melepaskan segala keberatan, tuntutan, atau klaim hukum apa pun sehubungan dengan tindakan pengosongan dan pengakhiran Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal ini, sepanjang dilakukan sesuai ketentuan Perjanjian dan hukum yang berlaku di Indonesia.


Pasal 11
Peristiwa Cidera Janji (Khusus PMA / Investor Asing)
1. Yang dianggap sebagai Peristiwa Cidera Janji berdasarkan Perjanjian ini adalah apabila terjadi salah satu hal berikut:
a. diajukannya atau adanya putusan pembubaran, likuidasi, kepailitan, atau penundaan kewajiban pembayaran utang (PKPU), baik di Indonesia maupun di negara asal Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua;
b. berakhirnya status badan hukum Pihak Pertama, termasuk akibat penggabungan (merger), pengambilalihan, atau restrukturisasi yang berdampak material terhadap Perjanjian ini;
c. Pihak Pertama atau Pihak Kedua terlibat perkara perdata dan/atau pidana, baik di dalam maupun di luar wilayah Indonesia, yang secara material mempengaruhi Objek Sewa atau pelaksanaan Perjanjian ini;
d. dilakukannya tindakan yang secara material merugikan atau mengganggu kegiatan usaha Para Pihak terkait pemanfaatan Objek Sewa dan/atau pelaksanaan Perjanjian ini;
e. Pihak Pertama tidak memperoleh, kehilangan, atau gagal memperpanjang perizinan, persetujuan, atau persyaratan lain yang diwajibkan berdasarkan hukum Indonesia, termasuk namun tidak terbatas pada ketentuan penanaman modal asing, pertanahan, dan perizinan usaha, yang berdampak pada Objek Sewa;
f. Pihak Pertama atau Pihak Kedua melanggar ketentuan Perjanjian ini atau ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia yang berdampak material terhadap Perjanjian ini.
2. Dalam hal terjadi Peristiwa Cidera Janji sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Pihak yang dirugikan wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis (Notice of Default) kepada Pihak yang melakukan pelanggaran dan memberikan kesempatan perbaikan atau pemenuhan kewajiban dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak diterimanya pemberitahuan tersebut (Cure Period).
3. Apabila sampai dengan berakhirnya Cure Period pelanggaran tidak diperbaiki, maka Pihak yang dirugikan berhak untuk:
a. mengakhiri Perjanjian ini secara sepihak dengan pemberitahuan tertulis;
b. menuntut ganti rugi sesuai hukum yang berlaku di Indonesia; dan/atau
c. mengambil tindakan hukum lain yang diperlukan untuk melindungi hak-haknya berdasarkan Perjanjian ini.

PASAL 12
KERAHASIAAN

1. Para Pihak sepakat untuk menjaga kerahasiaan seluruh data dan/atau keterangan yang diperoleh dari Pihak lainnya yang tidak diketahui oleh pihak ketiga atau masyarakat umum dan/atau yang secara wajar dianggap sebagai informasi rahasia.
2. Seluruh data dan/atau keterangan yang diperoleh sehubungan dengan Perjanjian ini wajib dijaga kerahasiaannya dan tidak boleh digunakan, diungkapkan, atau diberikan, baik sebagian maupun seluruhnya, kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya.
3. Ketentuan kerahasiaan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak berlaku apabila pengungkapan data dan/atau keterangan tersebut:
a. diperlukan untuk memenuhi kewajiban pelaporan atau ketentuan hukum yang berlaku; dan/atau
b. diminta atau diwajibkan oleh instansi atau lembaga pemerintah yang berwenang berdasarkan peraturan perundang-undangan.

PASAL 13
KEADAAN MEMAKSA (FORCE MAJEURE)

1. Para Pihak dibebaskan dari tanggung jawab atas kegagalan atau keterlambatan pelaksanaan kewajiban berdasarkan Perjanjian ini sepanjang disebabkan oleh Keadaan Memaksa di luar kemampuan wajar Para Pihak dan bukan akibat kelalaian.
2. Keadaan Memaksa meliputi, antara lain, bencana alam (acts of God), wabah penyakit, perang, kerusuhan, sabotase, atau revolusi.
3. Pihak yang mengalami Keadaan Memaksa wajib memberitahukan kepada Pihak lainnya paling lambat 2 x 24 jam secara lisan dan paling lambat 3 (tiga) hari kalender secara tertulis, disertai bukti atau keterangan yang sah.
4. Apabila tidak ada pemberitahuan tertulis dalam jangka waktu tersebut, Keadaan Memaksa dianggap tidak pernah terjadi.
5. Pihak yang diberitahu wajib memberikan tanggapan dalam waktu 3 (tiga) hari kalender sejak diterimanya pemberitahuan tertulis. Apabila tidak ada tanggapan, Keadaan Memaksa dianggap disetujui.

PASAL 14
HUKUM & PENYELESAIAN SENGKETA
1. Perjanjian ini tunduk pada hukum Republik Indonesia.
2. Diselesaikan terlebih dahulu secara musyawarah.
3. Domisili hukum di Pengadilan Negeri Denpasar.

PASAL 15
LAIN-LAIN
1. Perjanjian ini menggantikan seluruh perjanjian sebelumnya.
2. Perubahan hanya sah jika dibuat tertulis dan ditandatangani Para Pihak.
3. Dibuat dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris; Bahasa Indonesia yang berlaku.

LAMPIRAN
1. Site Plan & Gambar
2. Desain Arsitektur & Spesifikasi