BERIKUT CARA MEMASTIKAN BAHWA TANAH YANG ANDA KONTRAK (2 ARE DARI TOTAL 10 ARE) BENAR-BENAR AMAN DAN TIDAK MENIMBULKAN SENGKETA DI KEMUDIAN HARI:

1. Pastikan “Sebagian Tanah” yang Anda Kontrak Memiliki Batas yang Jelas

Walaupun Anda mengontrak hanya sebagian (2 are), letak dan batas-batasnya harus jelas dalam perjanjian dan lampiran akta:
• Buat sketsa lokasi atau denah pembagian 10 are, tunjukkan posisi 2 are yang Anda sewakan.
• Lampirkan koordinat GPS atau gambar situasi dari notaris/surveyor.
• Pastikan batas-batas alami tertulis (utara apa, selatan apa, barat apa, timur apa).

Jika lokasi 2 are tidak jelas, inilah sumber sengketa paling umum.

2. Lakukan Cek Sertifikat di BPN (Kantor Pertanahan)

Minta notaris melakukan Cek Sertifikat / Cek HGB / SHM / SHP di BPN:

• Untuk memastikan nama pemilik benar
• Untuk memastikan tidak dalam sengketa
• Untuk memastikan tidak dalam sitaan / blokir
• Untuk memastikan tidak dijaminkan ke bank

Notaris wajib melakukan cek ini sebelum membuat akta.

3. Pastikan Tidak Ada Tumpang-Tindih dengan Pihak Lain

Kadang 10 are tersebut sudah:
• Dijual kepada orang lain, atau
• Dikontrakkan sebagian ke orang lain, atau
• Dijaminkan ke bank, atau
• Masuk warisan yang belum dibagi.
Pastikan pemilik membuat surat pernyataan bahwa tanah 10 are bebas sengketa:
Isi surat pernyataan:
1. Tanah 10 are sepenuhnya milik pihak penyewa.
2. Tidak sedang dijual, diagunkan, atau disewakan kepada pihak lain.
3. Tidak dalam sengketa di desa adat, banjar, atau keluarga.
4. Pemilik bertanggung jawab penuh jika muncul sengketa di kemudian hari.
Minta notaris untuk memasukkan ini dalam akta sewa sebagai pasal perlindungan.
5. Pastikan Akses Masuk ke 2 Are Juga Diatur

Banyak sengketa terjadi bukan dari tanahnya, tetapi dari akses jalan.

Dalam akta harus jelas:
• Apakah akses melewati tanah pemilik?
• Apakah ada hak lewat (right of way)?
• Lebar jalannya berapa?
Jika tidak jelas, bisa terjadi masalah saat Anda ingin membangun atau masuk ke lokasi.

6. Buat Pasal Perlindungan dalam Akta Sewa

Pastikan akta menyebutkan:

“Jika muncul sengketa, blokir, sita, atau klaim pihak ketiga atas tanah 10 are maupun 2 are yang disewa, maka pemilik wajib mengganti rugi seluruh biaya yang timbul serta mengembalikan seluruh pembayaran sewa.”

Ini adalah standar perlindungan bagi penyewa.

Kesimpulan
Agar tanah 2 are yang Anda sewa aman dari sengketa, langkah paling penting adalah:
1. Tentukan batas dan posisi 2 are secara jelas.
2. Cek sertifikat di BPN melalui notaris.
3. Pastikan pemilik membuat pernyataan bebas sengketa.
4. Pastikan akses jalan diatur.

Secara hukum pertanahan Indonesia, perjanjian sewa tanah (lease agreement) tidak wajib didaftarkan di BPN.
Tetapi bisa didaftarkan jika Anda ingin perlindungan hukum yang jauh lebih kuat, terutama karena Anda menyewa hanya sebagian (2 are) dari tanah 10 are.

APAKAH PERJANJIAN SEWA PERLU DIDAFTRAKAN DI BPN?
1. TIDAK WAJIB (HUKUM TIDAK MEMAKSA)
2.
Menurut UUPA dan PP 24/1997, pendaftaran sewa tanah tidak merupakan kewajiban.
Penyewa tetap sah berdasarkan perjanjian di bawah tangan atau akta notaris.
Artinya:
Tanpa didaftarkan pun sewa tetap sah dan mengikat para pihak.
3. TETAPI SANGAT DIANJURKAN UNTUK PERLINDUNGAN LEBIH KUAT

Untuk kasus seperti Anda, menyewa hanya sebagian tanah (2 are dari 10 are), sangat disarankan mendaftarkan Hak Sewa di BPN.
Alasannya:
A. BPN akan mencatat bahwa tanah tersebut disewakan
Sehingga:
• Tidak bisa diam-diam dijual tanpa sepengetahuan Anda
• Tidak bisa diagunkan ke bank tanpa mencabut atau memberitahu sewa
• Tidak bisa disewakan lagi kepada orang lain
• Jika terjadi sengketa, catatan BPN menjadi bukti kuat
B. Letak 2 are akan dipetakan—ini penting
BPN akan menyimpan:
• Sketsa lokasi 2 are
• Peta parsial
• Koordinat
• Posisi dalam sertifikat induk
Ini menghilangkan risiko sengketa batas di kemudian hari.

C. Jika ada jual beli di masa depan, hak sewa tetap melekat

Jika pemilik menjual tanah 10 are itu ke orang lain, maka:
• Pemilik baru tetap wajib menghormati hak sewa Anda
Karena tercatat dalam sertifikat di BPN

Tanpa pendaftaran, pemilik baru bisa menolak perjanjian Anda.
3. Apa Nama Prosesnya?

Namanya adalah:
Pendaftaran Hak Sewa atas Tanah (Lease Registration)

Dilakukan melalui:

1. PPAT/Notaris
2. Kantor Pertanahan (BPN)
3.
1. APA YANG DIPERLUKAN UNTUK MENDAFTARKAN SEWA?

Anda perlu menyiapkan:

1. Akta Sewa (lebih baik Akta Notaris/PPAT)
2. SKETSA LOKASI 2 ARE
3. PERSETUJUAN PEMILIK TANAH
4. FOTOKOPI SERTIFIKAT
5. KTP/PASPOR PENYEWA
6. SURAT KETERANGAN DARI DESA/KELIAN BANJAR BILA DIPERLUKAN

2. BERAPA BIAYA & WAKTU?

Biaya tidak mahal, biasanya:
• Biaya resmi BPN: ± Rp 50.000 – Rp 150.000 (PNBP)
• Biaya notaris & pengukuran: tergantung daerah, biasanya 3 – 10 juta

Waktu proses: 2–6 minggu.
Kesimpulan Penting
✔ Sewa tanah tidak wajib didaftarkan di BPN.
✔ Tetapi sangat dianjurkan jika Anda menyewa sebagian tanah (2 are) agar posisi hukum Anda sangat kuat.
✔ Pendaftaran membuat hak sewa tercatat di BPN sehingga pemilik tidak bisa menjual, mengagunkan, atau menggangu hak sewa Anda.